Interdiction d'Airbnb en copropriété (Loi Le Meur) : Quels sont vos droits et recours ?

Vous êtes propriétaire d'un appartement que vous louez en meublé de tourisme. Un matin, la convocation de l'assemblée générale arrive dans votre boîte aux lettres, et au milieu de l'ordre du jour, une résolution intitulée « interdiction de la location en meublé de tourisme ». Le syndic n'a rien dit, aucun voisin ne vous a prévenu, et vous avez trois semaines pour réagir.

Cette situation devient courante. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », a retiré aux copropriétaires loueurs la protection qui rendait ces interdictions quasi impossibles : l'unanimité. Depuis, une majorité qualifiée suffit, et les premiers votes tombent dans de nombreuses copropriétés.

Bonne nouvelle : l'interdiction n'est ni automatique, ni applicable à tous les lots, ni incontestable. Elle est encadrée par des conditions strictes, et un délai de recours de deux mois existe. Voici ce que dit le texte, ce que le Conseil constitutionnel a validé, et comment agir avant et après le vote.

1. La fin de l'unanimité : ce qui a réellement changé avec la loi Le Meur

De l'unanimité à la double majorité

Avant la loi Le Meur, interdire les meublés de tourisme dans un immeuble revenait à modifier la destination des lots ou les conditions de leur jouissance dans le règlement de copropriété. Il fallait l'unanimité des copropriétaires. Un seul loueur qui votait contre bloquait tout.

L'article 6 de la loi a modifié l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, l'assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Trois précisions pratiques :

• Les deux tiers se calculent sur la totalité des voix du syndicat (les tantièmes de tous les copropriétaires), pas seulement sur celles des présents et représentés. Un décompte fait sur les seuls votants est une erreur de procédure classique.
• Les absents et les abstentionnistes comptent contre l'adoption, puisque la barre se mesure sur l'ensemble des voix.
• Pour bloquer le vote, il suffit de réunir plus d'un tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans un immeuble où plusieurs propriétaires louent ou investissent, c'est souvent à portée de main, à condition de se mobiliser avant l'assemblée.

Un dispositif validé par le Conseil constitutionnel

Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité par le tribunal judiciaire de Caen, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC). Il a validé les alinéas 5 et 6 de l'article 26 dans leur rédaction issue de la loi Le Meur. Les griefs tirés de l'atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre ont été écartés, au nom de l'intérêt général : la lutte contre la pénurie de logements.

Ce que cela change pour vous, concrètement :

• L'argument constitutionnel est fermé. Contester une résolution parce que la loi serait contraire à la Constitution ne mène plus nulle part.
• Exploiter régulièrement votre meublé depuis des années ne vous protège pas d'une résolution régulièrement adoptée.
• Le contrôle se déplace vers les juges du fond. Le Conseil a laissé aux tribunaux le soin de vérifier, immeuble par immeuble, que les conditions légales sont réunies. C'est là que se joue désormais l'essentiel des recours.

Dernier point utile : ce qui a été interdit à la majorité des deux tiers peut être réautorisé à la même majorité. Une interdiction n'est donc pas définitive par nature.

2. Les limites légales : l'interdiction n'est pas automatique partout

La loi pose plusieurs conditions cumulatives. Si l'une manque, la majorité des deux tiers ne suffit plus et l'unanimité redevient nécessaire. C'est la première chose à vérifier quand une résolution arrive à l'ordre du jour.

La condition pivot : le règlement doit interdire les activités commerciales

La loi exige que le règlement de copropriété interdise toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale. Dans la pratique, on parle de clause d'habitation bourgeoise. Sans cette clause, le mécanisme de la loi Le Meur ne s'ouvre pas.

Dans les faits, c'est la condition la plus discutée, parce que les règlements sont très hétérogènes :

• Beaucoup datent des années 1950 à 1970, bien avant Airbnb, avec des clauses d'occupation vagues ou rédigées de façon très variée (« usage bourgeois et privatif », « habitation seulement », etc.).
• Certains règlements interdisent le commerce mais autorisent expressément les professions libérales. La condition est-elle remplie ? Une lecture littérale du texte incline à répondre oui, mais le point n'est pas tranché.
• Dans les copropriétés à plusieurs bâtiments avec des règlements distincts, la loi ne dit pas si l'on peut voter bâtiment par bâtiment.

À noter : si votre règlement contient déjà une clause interdisant expressément la location de courte durée ou toute activité lucrative, le syndicat n'a pas besoin de voter. Il peut agir directement, par mise en demeure puis action devant le tribunal judiciaire. La Cour de cassation a jugé, le 15 mars 2024, que la formule « habitation bourgeoise » exclut les activités lucratives, même temporaires.

La protection des résidences principales

C'est la garantie la plus solide pour les propriétaires occupants. L'interdiction votée ne peut viser que :

• les lots à usage d'habitation, au sens du règlement de copropriété ;
• les logements qui ne constituent pas la résidence principale de celui qui les loue, donc les résidences secondaires et les biens d'investissement ;
• la location de courte durée à une clientèle de passage. Les baux meublés de longue durée et les baux mobilité restent hors champ.

Un copropriétaire qui loue sa résidence principale dans la limite légale (120 jours par an, ou 90 jours si la commune a délibéré en ce sens) échappe donc à l'interdiction. La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. La preuve vous incombe : gardez avis d'imposition, factures d'énergie, justificatifs d'adresse.

Deux garde-fous supplémentaires : la résolution doit viser une catégorie de lots et non un copropriétaire nommément désigné, et sa rédaction doit exclure expressément les résidences principales et se limiter à la courte durée. Une formulation du type « toute location meublée » serait exposée à l'annulation.

L'obligation d'informer le syndic

Depuis la loi Le Meur, le copropriétaire qui déclare son lot en meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic (article 9-2 de la loi de 1965). Si le lot est loué par un locataire autorisé à sous-louer, l'information passe par le copropriétaire bailleur. Le syndic doit alors inscrire un point d'information sur les meublés de tourisme à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La loi ne prévoit pas de sanction directe si vous omettez cette information, mais n'en faites pas une économie : un loueur qui se cache de la copropriété donne de lui-même l'image qui nourrit les votes hostiles. Informer le syndic, c'est aussi choisir le moment et le ton de la discussion.

Pour les copropriétés dont le règlement a été établi depuis le 21 novembre 2024, l'article 8-1-1 impose en outre que le règlement mentionne expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Avant d'acheter dans le neuf, lisez cette clause.

3. Copropriété hostile : comment réagir et contester ?

Avant le vote : mobiliser et négocier

Une résolution inscrite à l'ordre du jour se prépare comme un vote politique, avec un calendrier précis :

• Demandez le règlement de copropriété complet et ses modificatifs, et lisez la clause de destination avant de discuter de quoi que ce soit.
• Comptez les voix. Identifiez les copropriétaires bailleurs, les investisseurs, les indécis. Plus d'un tiers des voix de l'immeuble suffit à faire échouer la résolution.
• Donnez ou prenez des pouvoirs. Une voix absente joue contre vous. Les procurations et le vote par correspondance comptent.
• Posez des questions écrites au syndic avant l'assemblée : règlement applicable, projet de clause joint ou non, mode de calcul des voix.
• Proposez une alternative : un plafond de nuitées, des règles d'accueil, un référent joignable. Une copropriété exaspérée par des nuisances vote souvent l'interdiction faute d'autre réponse.

Analyser la régularité du vote et du procès-verbal

Si la résolution est adoptée, lisez le procès-verbal avec une grille de contrôle. Les vices qui reviennent le plus :

• Convocation irrégulière : le délai de droit commun est de 21 jours avant l'assemblée.
• Ordre du jour trop vague : « mesures relatives aux locations saisonnières » ne dit pas aux copropriétaires sur quoi ils votent. La résolution doit être précise, idéalement accompagnée du projet de clause.
• Mauvais décompte des voix : deux tiers calculés sur les présents au lieu de la totalité du syndicat.
• Résolution mal rédigée : absence d'exclusion des résidences principales, visée de tous les meublés sans distinction de durée, ciblage d'un copropriétaire.
• Défaut de publication : la modification du règlement doit être publiée au fichier immobilier pour être opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs.

Le délai couperet de 2 mois

C'est le point à retenir avant tout autre. L'action en contestation d'une décision d'assemblée générale doit être engagée devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai ne se prolonge pas. Passé ce cap, la résolution devient en pratique opposable à tous, même si elle comportait des irrégularités. Précision utile : cette action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants. Si vous avez voté pour, vous n'êtes en principe plus recevable.

Réflexe à adopter : dès réception du procès-verbal, notez la date, consultez un avocat en droit de la copropriété, et décidez dans les premières semaines. Une assignation de dernière minute laisse peu de marge pour construire le dossier.

Les moyens à examiner, dans l'ordre

• Le règlement n'est pas éligible. La clause interdisant l'activité commerciale est absente, ambiguë ou assortie de tolérances. C'est le premier terrain à explorer.
• La qualification civile de votre activité. La Cour de cassation a jugé, le 25 janvier 2024, que la location de courte durée sans services para-hôteliers significatifs est une activité civile et non commerciale. La loi Le Meur s'appuie sur une clause interdisant le commerce : comment la faire jouer contre une activité civile ? Le moyen est sérieux. Il n'a pas reçu de réponse définitive dans le cadre de la loi Le Meur, et il pourrait évoluer avec la transposition de la directive européenne ViDA. Évitez donc de bâtir toute votre stratégie sur lui seul.
• La destination du lot. Si votre lot est décrit comme mixte, professionnel ou sans destination précise, la condition d'habitation n'est pas remplie.
• La résidence principale. Si vous louez votre résidence principale dans la limite légale, vous êtes hors du champ de la résolution.
• Les vices de procédure listés plus haut.

Si le délai de deux mois est dépassé

Deux pistes subsistent, avec des chances plus incertaines. Si le syndicat vous assigne pour faire respecter l'interdiction, vous pouvez soulever la nullité de la résolution par voie d'exception, c'est-à-dire en défense. Autre piste, notamment pour un acquéreur arrivé après le vote : demander que la clause soit réputée non écrite parce qu'elle ne respecte pas les conditions légales. Ce régime n'est pas soumis au délai de deux mois. Dans les deux cas, faites-vous accompagner.

Le trouble anormal de voisinage : le fondement qui n'attend pas le vote

Même sans résolution, un voisin ou le syndicat peut agir sur le terrain du trouble anormal de voisinage (article 1253 du Code civil), dès que les nuisances dépassent les inconvénients normaux : bruits nocturnes répétés, codes d'accès diffusés à des inconnus, dégradations des parties communes. Un copropriétaire peut agir seul, sans prévenir le syndic au préalable. C'est la raison pour laquelle la tranquillité de l'immeuble est votre meilleure assurance.

Montrer patte blanche aux voisins

Les votes anti-Airbnb ne naissent presque jamais d'un principe, ils naissent d'une valise qui claque à 2 heures du matin. Un hôte qui montre qu'il maîtrise ses séjours désamorce la plupart des tensions :

• Un règlement intérieur strict, remis avant l'arrivée : silence de 22 h à 8 h, pas de fête, nombre de voyageurs plafonné, interdiction de fumer dans les parties communes.
• Une gestion des accès sérieuse : codes changés à chaque séjour, boîte à clés discrète, instructions d'arrivée claires pour éviter les voyageurs qui sonnent chez les voisins.
• Un référent joignable : votre numéro ou celui de votre conciergerie, communiqué au syndic et aux voisins immédiats.
• Une charte de bon voisinage : quelques lignes sur les horaires d'arrivée, les poubelles, l'ascenseur, les parties communes, que vous pouvez remettre au conseil syndical.
• Une trace écrite de tout : messages envoyés aux voyageurs, réponses rapides aux plaintes, rappels à l'ordre. En cas de contentieux, ces preuves comptent.

Sécurisez votre cadre de location avec CheckInPass

Face à une copropriété hostile, vous avez deux leviers : le juridique, qui demande un avocat et un calendrier serré, et la preuve que votre location est maîtrisée, que vous pouvez construire dès aujourd'hui. Plusieurs outils gratuits de CheckInPass vous aident sur ce second point, sans inscription :

• Le règlement intérieur pour appartement en copropriété : un modèle prêt à personnaliser avec les règles de silence, d'accès, de tri et de respect des parties communes, à remettre à chaque voyageur.
• Les affiches de consignes et la fiche de tri sélectif : pour rappeler les règles de l'immeuble au bon endroit, au bon moment.
• Le générateur de messages d'arrivée autonome : des instructions d'accès claires qui évitent les errances dans l'immeuble et les sonnettes au hasard.
• Le générateur de contrat de location saisonnière : pour cadrer par écrit le nombre d'occupants, les horaires et la responsabilité du voyageur.

À faire cette semaine : relisez la clause de destination de votre règlement de copropriété, notez la date de réception du dernier procès-verbal, puis mettez à jour votre règlement intérieur et vos messages d'arrivée. Le jour où une résolution apparaît à l'ordre du jour, vous aurez déjà de quoi montrer que votre activité ne dérange personne.

Cet article propose une information générale à jour de la loi et de la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026. Il ne remplace pas le conseil d'un avocat : chaque règlement de copropriété est particulier, et les conditions d'application de la loi Le Meur donnent lieu à une jurisprudence encore en construction.