Vous avez déjà réglé la taxe foncière. Vous avez déclaré votre activité et reçu l'avis de CFE (cotisation foncière des entreprises). Et voilà qu'arrive, à l'automne, un troisième avis : taxe d'habitation, pour un logement que vous louez à des voyageurs toute l'année. Beaucoup d'hôtes et de propriétaires de gîtes vivent cette surprise, et leur première réaction est la même : « C'est forcément une erreur, je paie déjà la CFE pour cette activité. »
Soyons précis dès le départ, parce que c'est ce qui détermine vos chances de succès : l'avis n'est pas toujours une erreur. Pour un meublé qui n'est pas votre résidence principale, l'administration réclame la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) de façon quasi automatique, et elle considère que le cumul avec la CFE est légitime. En revanche, il existe des situations où l'avis est contestable, et d'autres où l'erreur vient d'une déclaration mal renseignée. Tout l'enjeu est de savoir dans quelle case vous êtes, et de monter un dossier qui tient.
Cet article vous explique pourquoi l'administration vous taxe, dans quels cas vous pouvez obtenir une décharge ou un dégrèvement, et comment présenter une réclamation pas à pas, avec un modèle de message à personnaliser. Il s'agit d'informations générales : pour un dossier à fort enjeu, faites-le relire par votre comptable ou un conseil fiscal.
À savoir avant d'aller plus loin
Payer la CFE ne vous dispense pas de la taxe d'habitation sur un meublé qui n'est pas votre résidence principale. Dans une réponse ministérielle publiée le 3 juin 2025, le ministère confirme que ce logement est imposable à la fois à la CFE et à la THRS. Ce qui compte, c'est de pouvoir démontrer que vous n'aviez pas la disposition du bien, ou qu'une exonération s'applique. L'avis de CFE est une pièce utile, mais jamais une preuve suffisante à elle seule.
1. Pourquoi l'administration fiscale réclame-t-elle la taxe d'habitation ?
Résidence secondaire ou meublé de tourisme : une frontière que l'administration trace autrement
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, il ne reste qu'une taxe d'habitation : celle qui frappe les résidences secondaires et les autres locaux meublés non occupés à titre principal (THRS). Selon l'article 1407 du Code général des impôts (CGI), elle est due pour les locaux meublés affectés à l'habitation, autres que la résidence principale, et selon l'article 1408, elle est établie au nom de la personne qui en a la disposition ou la jouissance.
Pour vous, la question n'est donc pas « mon bien est-il commercial ? », mais « avais-je la disposition de mon bien au 1er janvier ? ». Le raisonnement de l'administration, appuyé sur la jurisprudence (Conseil d'État, 15 juin 2023, n° 468195), est le suivant : si vous louez par courtes durées, sur des périodes que vous pouvez accepter ou refuser, vous conservez la maîtrise du logement et vous pourriez l'occuper vous-même. Vous êtes alors redevable de la THRS, même si le logement ne sert en pratique qu'à la location.
- Un propriétaire qui gère lui-même ses annonces et peut bloquer son calendrier à tout moment est le cas typique d'un redevable de la THRS.
- Un propriétaire qui passe par une conciergerie n'est pas automatiquement protégé : tout dépend de ce que dit le mandat (voir plus bas).
- Seuls les locaux à usage exclusivement professionnel échappent à la THRS, et un logement meublé loué à des voyageurs est rarement considéré comme tel.
Le cumul avec la CFE : un argument à manier avec prudence
La location meublée, y compris de courte durée, est une activité professionnelle habituelle : ceux qui l'exercent sont en principe imposables à la CFE (article 1447 CGI), sauf exonération. D'où l'idée très répandue que « payer la CFE prouve l'affectation commerciale, donc pas de taxe d'habitation ». Cette idée est séduisante, mais l'administration ne la retient pas : elle admet expressément le cumul des deux impôts pour un meublé qui n'est pas votre résidence principale.
Cela ne veut pas dire que la CFE ne sert à rien dans votre dossier. Elle atteste que vous exercez bien une activité de location meublée à titre professionnel, et elle s'ajoute à d'autres éléments (mandat de gestion, déclaration en mairie, relevés de plateformes). Mais elle ne suffit pas à elle seule, et il vaut mieux ne pas bâtir toute une réclamation sur ce seul argument.
Les erreurs de déclaration, une cause fréquente d'avis surprise
Depuis 2023, tous les propriétaires doivent indiquer, pour chaque bien, comment il est occupé, via le service « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr. C'est là que beaucoup d'avis naissent :
- un bien déclaré « résidence secondaire » ou « à disposition » alors qu'il est loué à titre exclusif ;
- un bien affecté à un mauvais statut après une vente, un changement de gestionnaire ou une mise en location ;
- une déclaration jamais faite ou jamais mise à jour, qui laisse l'administration appliquer par défaut le régime de la résidence secondaire.
Avant tout recours, relisez la déclaration d'occupation de chaque bien. Si elle est erronée, corrigez-la : cela peut suffire pour les années à venir, et cela appuie votre réclamation pour l'année en cours.
2. Les conditions pour être exonéré ou dégrevé de la taxe d'habitation
Les conditions que l'on lit parfois (« meublé de tourisme classé ou non », « local qui n'est pas ma résidence personnelle ») ne sont pas, à elles seules, des motifs d'exonération. Voici les situations qui peuvent réellement faire basculer le dossier.
Cas n° 1 : le logement est votre résidence principale (location partielle)
Si vous louez une partie de votre résidence principale, ou votre résidence principale pendant vos absences, vous n'êtes pas redevable de la THRS : la taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée. Un avis reçu dans cette situation est une erreur de statut, généralement liée à la déclaration d'occupation. C'est le cas le plus simple à faire corriger.
Cas n° 2 : vous n'aviez pas la disposition du bien (location toute l'année avec engagement contraignant)
C'est le motif le plus important pour les meublés de tourisme. L'administration admet un dégrèvement lorsque le propriétaire démontre que le bien était loué toute l'année et qu'il ne pouvait pas en disposer à d'autres moments, ce qui suppose un engagement juridiquement contraignant (par exemple un mandat de gestion exclusif qui vous interdit d'occuper ou de bloquer le logement). Pour chaque bien et chaque année, elle attend notamment :
- la déclaration de mise en location meublée auprès de la commune, lorsqu'elle existe ;
- le décompte des jours loués sur chaque plateforme, avec un récapitulatif des locations de l'année ;
- le mandat ou la convention signé avec chaque prestataire avant le début de l'année d'imposition (donc avant le 1er janvier) ;
- tout autre justificatif montrant que le bien était dédié à la location de courte durée sur toute l'année.
Attention au piège principal : un mandat qui vous laisse la possibilité de suspendre les locations pour votre usage personnel est généralement lu par l'administration comme la preuve que vous conservez la disposition du bien. Relisez les clauses de votre contrat avec votre conciergerie avant de déposer votre réclamation, et ne présentez pas un argument que votre propre contrat contredit.
Cas n° 3 : un meublé de tourisme classé en zone France Ruralités Revitalisation
Dans les zones France Ruralités Revitalisation (FRR), la commune peut, par délibération, exonérer de THRS les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes (article 1414 bis CGI), dans la limite de la surface affectée à l'activité. Cette exonération n'est pas automatique : il faut que la commune l'ait votée, que votre logement soit classé, et que les conditions de surface soient respectées. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre service des impôts.
Cas n° 4 : un local à usage exclusivement professionnel
Un local qui n'a pas de caractère d'habitation et qui est exclusivement affecté à une activité professionnelle échappe à la THRS. Cela concerne rarement un logement loué à des voyageurs, mais peut s'appliquer à des locaux particuliers. Ne fondez pas une réclamation là-dessus sans conseil.
Et pour la CFE ? Un point à vérifier en parallèle
Pendant que vous revoyez vos impôts locaux, vérifiez aussi votre CFE : les loueurs en meublé dont le local fait partie de leur habitation personnelle, principale ou secondaire, sont en principe exonérés, sauf délibération contraire de la commune ou de l'intercommunalité (article 1459, 3° CGI). La cotisation minimum est par ailleurs modulée selon le chiffre d'affaires, avec une exonération pour les très faibles recettes (article 1647 D CGI). Vous n'avez peut-être pas à payer la CFE telle qu'elle est facturée.
Pour mesurer l'impact de ces impôts sur votre rentabilité, vous pouvez utiliser notre simulateur d'impôt et de fiscalité Airbnb et notre calculateur de rentabilité.
3. Modèle de réclamation et démarches pas à pas pour contester
Étape 1 : réagir rapidement (délai de réclamation)
Pour les impôts locaux, la réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. L'administration donne l'exemple d'une CFE mise en recouvrement en 2025, dont le délai court jusqu'au 31 décembre 2026. Pour un avis de taxe d'habitation reçu à l'automne 2026, vous avez donc, en principe, jusqu'au 31 décembre 2027 : vérifiez toutefois la date de mise en recouvrement et les mentions portées sur votre avis.
Ne laissez pas traîner pour autant. Plus tôt vous agissez, plus il est simple de rassembler vos pièces, et vous évitez les complications de trésorerie. Attention aussi à la date limite de paiement : déposer une réclamation ne suspend pas automatiquement l'exigibilité de l'impôt. Si vous le pouvez, payez dans les délais, puis demandez le remboursement ; sinon, vous pouvez demander un sursis de paiement dans votre réclamation.
Étape 2 : rassembler les pièces
- L'avis de taxe d'habitation contesté (et, pour appui, l'avis de taxe foncière et l'avis de CFE).
- Le mandat de gestion ou la convention signé avant le 1er janvier de l'année d'imposition, avec les clauses d'exclusivité.
- Le décompte des jours loués : exports ou récapitulatifs Airbnb, Booking et autres plateformes, ou relevés de votre conciergerie, pour l'année concernée.
- La déclaration de meublé de tourisme en mairie et, le cas échéant, le numéro d'enregistrement et le classement.
- La preuve de l'activité : immatriculation (inscription au guichet des entreprises), déclarations de revenus (BIC) ou liasse fiscale LMNP/LMP.
- La capture de votre déclaration d'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers », si le statut est en cause.
Étape 3 : saisir l'administration par la messagerie sécurisée de impots.gouv.fr
La réclamation doit être faite par écrit. L'administration recommande de passer par la messagerie sécurisée de votre espace : choisissez la rubrique de demande intitulée « Réclamer, contester (Taxes et impôts) », puis sélectionnez l'imposition concernée (ici, la taxe d'habitation). Selon que vous agissez depuis votre espace particulier ou professionnel, les intitulés peuvent varier légèrement. Joignez vos pièces en pièces jointes lisibles, une par document. Conservez l'accusé de réception : c'est votre preuve de date.
À défaut, un courrier recommandé au service des impôts dont dépend le bien convient aussi. Le service dispose de six mois pour répondre. Si la réponse est négative ou en l'absence de réponse, vous pouvez saisir le tribunal administratif, après la décision de rejet, dans les délais indiqués sur la notification.
Modèle de réclamation à personnaliser
Ce modèle est à adapter à votre situation : supprimez les paragraphes qui ne vous concernent pas, et ne conservez que des arguments que vos pièces permettent réellement de prouver.
Objet : Réclamation contentieuse – Taxe d'habitation [année] – Avis n° [numéro d'avis] – Bien situé [adresse complète du bien]
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Prénom NOM], numéro fiscal [numéro fiscal], propriétaire du local meublé situé [adresse], référencé [référence cadastrale / invariant], conteste l'imposition à la taxe d'habitation mise à ma charge au titre de l'année [année], d'un montant de [montant] €, mise en recouvrement le [date], et en demande la décharge, sur le fondement des articles L. 190 et R*196-2 du Livre des procédures fiscales.
Exposé des faits. Ce local est exploité en location meublée de courte durée [à titre de meublé de tourisme classé / non classé], dans le cadre d'une activité de loueur en meublé [non professionnel (LMNP) / professionnel (LMP)] déclarée sous le numéro SIRET [numéro]. Je suis également imposé(e) à la CFE à raison de cette activité (avis CFE [année] ci-joint).
Moyens. [Choisir le ou les motifs applicables :]
[Motif A – absence de disposition du bien.] Selon les articles 1407 et 1408 du Code général des impôts et la jurisprudence du Conseil d'État (décision du 15 juin 2023, n° 468195), la taxe d'habitation est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du local au 1er janvier de l'année d'imposition. Au 1er janvier [année], je ne disposais pas du bien : il était confié à [nom de la conciergerie / du mandataire] par un mandat [de gestion exclusif] signé le [date antérieure au 1er janvier], qui m'interdit [d'occuper le logement et de suspendre les locations]. Le bien a été loué toute l'année, ainsi qu'en atteste le décompte de [nombre] jours loués sur [plateformes] joint à la présente.
[Motif B – exonération communale.] Le bien est un meublé de tourisme classé [catégorie, date de l'arrêté de classement], situé en zone France Ruralités Revitalisation, sur le territoire de la commune de [commune], qui a institué l'exonération prévue à l'article 1414 bis du CGI par délibération du [date]. Je sollicite le bénéfice de cette exonération à hauteur de la surface affectée à la location, soit [m²].
[Motif C – erreur de statut.] Le bien constitue [ma résidence principale, louée partiellement / un local à usage professionnel], et n'entre donc pas dans le champ de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (article 1407 du CGI). Ma déclaration d'occupation sur « Gérer mes biens immobiliers » a été [corrigée le … / erronée] ; copie jointe.
Demande. Je vous demande de prononcer la décharge totale de l'imposition contestée et, subsidiairement, un dégrèvement partiel. [Je sollicite également le sursis de paiement de la somme contestée dans l'attente de votre décision.]
Pièces jointes. 1. Avis de taxe d'habitation [année] ; 2. Avis de CFE et avis de taxe foncière [année] ; 3. [Mandat de gestion signé le …] ; 4. [Décompte des jours loués par plateforme, année [année]] ; 5. [Déclaration de meublé de tourisme en mairie / arrêté de classement] ; 6. [Justificatif de l'activité : SIRET, déclaration de revenus BIC] ; 7. [Capture de la déclaration d'occupation].
Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom NOM – Date – Signature]
Quelques conseils pour que le dossier soit recevable et lisible : une réclamation par avis et par bien, un seul motif principal bien documenté plutôt que trois motifs approximatifs, et des pièces nommées clairement (« mandat-gestion-2026.pdf », « jours-loues-2026.pdf »). Si votre situation est complexe (plusieurs biens, plusieurs mandats, activité mixte), faites relire le dossier par votre expert-comptable. Et si vous louez en direct, notre article sur le contrat de réservation directe vous aide à documenter proprement vos locations.
Conclusion & vigilance
Recevoir une taxe d'habitation sur un meublé loué à l'année n'est pas, en soi, une anomalie : c'est la position actuelle de l'administration pour tout local meublé qui n'est pas votre résidence principale, avec cumul possible avec la CFE. Mais vous n'êtes pas démuni : un avis peut être réduit ou annulé si vous démontrez que vous n'aviez pas la disposition du bien, que le statut déclaré est erroné, ou qu'une exonération locale s'applique.
Les bons réflexes pour anticiper les prochains avis
- Vérifiez chaque année la déclaration d'occupation de tous vos biens dans « Gérer mes biens immobiliers », surtout après un achat, une vente ou un changement de gestionnaire.
- Faites relire vos mandats de gestion : date de signature avant le 1er janvier, exclusivité, clauses sur l'usage personnel. Une simple faculté de suspendre les locations peut vous coûter votre dégrèvement.
- Conservez chaque année le décompte des jours loués, vos contrats, votre déclaration de meublé en mairie et vos avis de CFE et de taxe foncière.
- Renseignez-vous auprès de votre commune : zone FRR, délibérations sur la THRS (majoration, exonération), exonération ou assujettissement à la CFE.
- Notez dans votre agenda la date limite de réclamation et la date limite de paiement de chaque avis.
- Intégrez ces impôts à vos calculs de rentabilité : un avis de THRS peut représenter plusieurs centaines d'euros par an et par bien.
Rappel : cet article a une vocation d'information générale, fondée sur les textes et la doctrine à la date de sa publication. La fiscalité locale évolue et dépend de décisions communales : vérifiez les règles applicables à votre commune et faites valider les dossiers sensibles par un professionnel.
Sources officielles : réponse ministérielle du 3 juin 2025 (question écrite n° 916) ; Conseil d'État, 15 juin 2023, n° 468195 ; impots.gouv.fr, délai de réclamation.